> ## Knowledge Base Index > Fetch the complete knowledge base index at: https://help.skenarios.com/sitemap.xml > Use this file to discover available pages before exploring further. > Pure-Markdown content can be obtained by appending a '.md' suffix to the content URLs listed in the sitemap (without the trailing slash). # Lineaarinen ennuste peruskorjaustarpeesta *Näin laskemme — opas kiinteistönomistajille* Vuosi vuodelta etenevä ennuste siitä, mikä rakennuksesi tekninen arvo on, kuinka pitkälle se on kulunut ja mitä maksaisi saattaa se takaisin hyvään kuntoon. Sitä kutsutaan *lineaariseksi*, koska sen soveltama kuluminen on suora viiva — sama määrä prosenttiyksikköjä joka ikinen vuosi — ja tuo yksi ratkaisu määrittää kaiken muun tässä dokumentissa. --- ## Lyhyesti * **Kuluminen on suora viiva.** Yksi kiinteä tahti, sovellettuna joka vuosi rakennuksen valmistumisvuodesta alkaen. Ei käyrää, ei kiihtymistä. * **Korjaus muuttaa kulmakertoimen, ei muotoa.** Viiva astuu ylöspäin ja jatkaa sitten suorana — hieman jyrkemmällä vakiotahdilla. * **Yksi rivi vuotta kohden, yksitoista vuotta.** Tämä vuosi ja seuraavat kymmenen, aina. * **Korjausvelka mitataan 75 prosenttia vastaan.** Mitä maksaa palata hyvään kuntoon, ei uudenveroiseksi. --- ## Sisällys 1. [Suora viiva, tarkoituksella](#1-suora-viiva-tarkoituksella) 2. [Jokaisen rivin neljä lukua](#2-jokaisen-rivin-neljä-lukua) 3. [Mitä saat takaisin](#3-mitä-saat-takaisin) 4. [Suunnittele korjaus](#4-suunnittele-korjaus) 5. [Korjaus muuttaa kulmakertoimen, ei muotoa](#5-korjaus-muuttaa-kulmakertoimen-ei-muotoa) 6. [Korjausvelka ja 75 prosentin raja](#6-korjausvelka-ja-75-prosentin-raja) 7. [Missä viiva pysähtyy](#7-missä-viiva-pysähtyy) 8. [Jokainen luku on kyseisen vuoden rahassa](#8-jokainen-luku-on-kyseisen-vuoden-rahassa) 9. [Usein kysytyt kysymykset](#9-usein-kysytyt-kysymykset) 10. [Yhteenveto](#yhteenveto) --- ## 1. Suora viiva, tarkoituksella *Yksi kulumistahti. Sama joka vuosi, joka iässä, koko rakennukselle.* Tämä laskenta käsittelee rakennustasi yhtenä kohteena, jolla on yksi elinkaari, ja kuluttaa sitä vakiotahtia. Kaksi lukua määrää tuon tahdin: * **Rakennuksen elinkaari** — kuinka monta vuotta rakennuksen katsotaan kestävän, esimerkiksi 50. * **Kulumaton osuus** — se osuus, joka ei kulu lainkaan, tyypillisesti 30 %. Perustukset, aluerakenteet ja perusrunko säilyvät kävi miten kävi. ``` Vuotuinen kuluminen = ( 100 % − kulumaton osuus ) ÷ rakennuksen elinkaari 50 vuoden rakennukselle, jonka kulumaton osuus on 30 %: ( 100 % − 30 % ) ÷ 50 = 1,4 prosenttiyksikköä vuodessa ``` Tuo tahti ei koskaan muutu. Viisivuotias rakennus ja 45-vuotias rakennus menettävät molemmat täsmälleen 1,4 yksikköä tulevana vuonna. Auki kirjoitettuna ennuste on juuri niin yksinkertainen kuin miltä kuulostaa: | Vuosi | Kunto | Muutos | | ---- | | 2026 | 72,0 % | — | | 2027 | 70,6 % | −1,4 | | 2028 | 69,2 % | −1,4 | | 2029 | 67,8 % | −1,4 | | 2030 | 66,4 % | −1,4 | | ⋮ | ⋮ | ⋮ | | 2036 | 58,0 % | −1,4 | > Jokainen askel on samanlainen. Siinä on koko lineaarinen malli — \*\*kaikki muu > tässä dokumentissa seuraa siitä.\*\* ### Mistä suora viiva luopuu ja mitä sillä ostetaan Todelliset rakennusosat eivät kulu näin. Uusi vesikatto muuttuu ensimmäisinä vuosinaan tuskin lainkaan ja rapistuu viimeisinä nopeasti; rehellinen muoto on käyrä, joka alkaa loivana ja jyrkkenee. Rakennusosakohtainen laskentamme käyttää juuri tuota käyrää, koska yksittäisestä vesikatosta tiedämme sen iän ja käyttöiän tarkasti. Lineaarinen malli luopuu tästä tarkoituksella. Tässä sama rakennus vanhennettuna molemmilla tavoilla — sama lähtökohta, sama käyttöikä, sama alaraja: ``` kunto 100 % |***...... | **** ....... | **** ..... 85 % | **** ..... | ***** .... | **** .... 70 % | **** ... | ***** ... | **** ... 55 % | **** ... | **** ... | **** .. 40 % | ****.. | ****. | ************ ← 30 %:n alaraja 25 % | | +--------------------------------------------|------------- 0 10 20 30 40 50 60 vuotta rakentamisesta elinkaari päättyy **** lineaarinen malli (suora) .... rakennusosamalli (käyrä) ``` | Ikä | Lineaarinen malli | Rakennusosakäyrä | | ---- | | 0 v | 100,0 % | 100,0 % | | 10 v | 86,0 % | 97,2 % | | 20 v | 72,0 % | 88,8 % | | 25 v | 65,0 % | 82,5 % | | 30 v | 58,0 % | 74,8 % | | 40 v | 44,0 % | 55,2 % | | 50 v | 30,0 % | 30,0 % | **Sama alku, sama loppu, eri keskikohta.** Molemmat saavuttavat 30 %:n alarajan 50 vuodessa. Näiden pisteiden välissä suora viiva kulkee käyrän alapuolella — 25 vuoden kohdalla se näyttää 65 %, kun käyrä näyttää 82,5 %. Lineaarinen malli on näistä kahdesta varovaisempi suurimman osan rakennuksen elinkaaresta. Vastineeksi saadaan vertailukelpoisuus. Koska kulmakerroin on yksi vakio, voit siirtää korjausta viisi vuotta aikaisemmaksi ja lukea seurauksen välittömästi ilman rakennusosakohtaista tietoa, eikä mitään jää piiloon käyrän muotoon. Jokainen euro ja jokainen vuosi tulee vastaukseen tavalla, jonka voit tarkistaa käsin. > **Kumpaan minun pitäisi luottaa?** > > Molempiin, eri kysymyksissä. Käytä **rakennusosakohtaisia kuntolukuja** > arvioidessasi, missä rakennus on tänään — ne tuntevat jokaisen osan > todellisen iän ja todellisen uusimiskustannuksen. Käytä \*\*tätä lineaarista > ennustetta\*\* vertaillaksesi suunnitelmia keskenään seuraavan vuosikymmenen > aikana. > > Odota lukujen olevan lähellä toisiaan mutta ei identtisiä. Jos lineaarinen luku > näyttää pessimistiseltä rakennusosakohtaiseen verrattuna, kyse on suorasta > viivasta, joka tekee juuri sitä mitä yllä oleva kuva näyttää. --- ## 2. Jokaisen rivin neljä lukua *Kaksi euroina, yksi prosenttina, yksi kiinnikuromisen hintana.* | Luku | Yksikkö | Mikä se on | | ---- | | **Jälleenhankinta-arvo** | euroa | Mitä tämän rakennuksen rakentaminen uutena maksaisi kyseisen vuoden hinnoin. Se on katto, jota vasten kaikkea muuta mitataan, ja se nousee ajan myötä rakennuskustannusten mukana. | | **Tekninen arvo** | euroa | Mikä rakennuksen tekninen arvo kyseisenä vuonna tosiasiassa on — jälleenhankinta-arvo vähennettynä kuluneella käyttöiällä, lisättynä korjausten takaisin tuomalla arvolla. | | **Kunto** | prosenttia | Tekninen arvo osuutena jälleenhankinta-arvosta. 100 % on uusi. Se laskee kiinteän määrän joka vuosi ja hyppää ylös, kun korjaat. | | **Korjausvelka** | euroa | Mitä maksaisi nostaa rakennus takaisin 75 %:n kuntoon. Yli 75 %:n se on nolla — kiinni kurottavaa ei ole. | > Kunto ja tekninen arvo ovat sama asia kahdesti. \*\*Toinen prosenttina, toinen > euroina.\*\* --- ## 3. Mitä saat takaisin *Yksi rivi vuotta kohden, tästä päivästä kymmenen vuoden päähän.* Tämä ennuste vastaa suunnittelukysymykseen eikä kuntoarviokysymykseen: \*jos mikään ei muutu, missä tämä rakennus on kymmenen vuoden kuluttua — ja miltä tilanne näyttää, jos korjaammekin?\* Jokainen rivi kattaa yhden vuoden ja sisältää edellä mainitut neljä lukua. Syöttämäsi korjaukset näkyvät sinä vuonna, jolle ne on suunniteltu. ### Mistä viiva alkaa Ennuste päättyy aina kymmenen vuoden päähän. Se, mistä se *alkaa*, riippuu siitä, mitä olet antanut: | Jos annat… | Taulukko alkaa vuodesta | | ---- | | Kunnon tietylle vuodelle | Kyseinen vuosi | | Teknisen arvon tietylle vuodelle | Kyseinen vuosi | | Ei kumpaakaan | Kuluva vuosi | Eli jos kirjaat vuoden 2019 kuntoarvion, saat koko historian vuodesta 2019 eteenpäin sekä ennusteen. Jos et anna mitään, saat tästä päivästä eteenpäin. Suora viiva itsessään kulkee joka tapauksessa rakennuksen valmistumisvuodesta alkaen — valitset vain, kuinka suuri osa siitä näytetään, et muuta sen kulmakerrointa. Ainoa asia, joka *muuttaa* viivaa, on mitatun kunnon syöttäminen: siitä vuodesta eteenpäin viiva jatkuu sinun luvustasi eikä laskennan omasta arviosta. --- ## 4. Suunnittele korjaus *Siirrä rahaa ja vuotta, ja kaikki neljä lukua reagoivat.* Alla on esimerkkirakennus: valmistunut 2005, elinkaari 50 vuotta, kulumaton osuus 30 % ja jälleenhankinta-arvo 4 200 000 € tänään. Sen kunto tänä vuonna on 72 %. > Tässä käytetty rakennus on helposti seurattavaksi valittu esimerkki — sitä ei > ole otettu mistään todellisesta kiinteistöstä. ### Ei tehdä mitään | Vuosi | Jälleenhankinta-arvo | Korjaus | Tekninen arvo | Kunto | Korjausvelka | | ---- | | 2026 | 4 200 000 € | — | 3 024 000 € | 72,0 % | 126 000 € | | 2027 | 4 284 000 € | — | 3 024 504 € | 70,6 % | 188 496 € | | 2028 | 4 369 680 € | — | 3 023 819 € | 69,2 % | 253 441 € | | 2029 | 4 457 074 € | — | 3 021 896 € | 67,8 % | 320 909 € | | 2030 | 4 546 215 € | — | 3 018 687 € | 66,4 % | 390 974 € | | 2031 | 4 637 139 € | — | 3 014 141 € | 65,0 % | 463 714 € | | 2032 | 4 729 882 € | — | 3 008 205 € | 63,6 % | 539 207 € | | 2033 | 4 824 480 € | — | 3 000 826 € | 62,2 % | 617 533 € | | 2034 | 4 920 969 € | — | 2 991 949 € | 60,8 % | 698 778 € | | 2035 | 5 019 389 € | — | 2 981 517 € | 59,4 % | 783 025 € | | 2036 | 5 119 777 € | — | 2 969 470 € | 58,0 % | 870 362 € | ### 700 000 € vuonna 2030 | Vuosi | Jälleenhankinta-arvo | Korjaus | Tekninen arvo | Kunto | Korjausvelka | | ---- | | 2026 | 4 200 000 € | — | 3 024 000 € | 72,0 % | 126 000 € | | 2027 | 4 284 000 € | — | 3 024 504 € | 70,6 % | 188 496 € | | 2028 | 4 369 680 € | — | 3 023 819 € | 69,2 % | 253 441 € | | 2029 | 4 457 074 € | — | 3 021 896 € | 67,8 % | 320 909 € | | **2030** | 4 546 215 € | **700 000 €** | 3 718 687 € | 81,8 % | 0 € | | 2031 | 4 637 139 € | — | 3 718 145 € | 80,2 % | 0 € | | 2032 | 4 729 882 € | — | 3 716 093 € | 78,6 % | 0 € | | 2033 | 4 824 480 € | — | 3 712 473 € | 77,0 % | 0 € | | 2034 | 4 920 969 € | — | 3 707 221 € | 75,3 % | 0 € | | 2035 | 5 019 389 € | — | 3 700 274 € | 73,7 % | 64 248 € | | 2036 | 5 119 777 € | — | 3 691 566 € | 72,1 % | 148 474 € | ### 1 400 000 € vuonna 2029 | Vuosi | Jälleenhankinta-arvo | Korjaus | Tekninen arvo | Kunto | Korjausvelka | | ---- | | 2026 | 4 200 000 € | — | 3 024 000 € | 72,0 % | 126 000 € | | 2027 | 4 284 000 € | — | 3 024 504 € | 70,6 % | 188 496 € | | 2028 | 4 369 680 € | — | 3 023 819 € | 69,2 % | 253 441 € | | **2029** | 4 457 074 € | **1 400 000 €** | 4 421 896 € | 99,2 % | 0 € | | 2030 | 4 546 215 € | — | 4 426 695 € | 97,4 % | 0 € | | 2031 | 4 637 139 € | — | 4 429 917 € | 95,5 % | 0 € | | 2032 | 4 729 882 € | — | 4 431 497 € | 93,7 % | 0 € | | 2033 | 4 824 480 € | — | 4 431 369 € | 91,8 % | 0 € | | 2034 | 4 920 969 € | — | 4 429 463 € | 90,0 % | 0 € | | 2035 | 5 019 389 € | — | 4 425 708 € | 88,2 % | 0 € | | 2036 | 5 119 777 € | — | 4 420 031 € | 86,3 % | 0 € | ### 1 400 000 € vuonna 2035 | Vuosi | Jälleenhankinta-arvo | Korjaus | Tekninen arvo | Kunto | Korjausvelka | | ---- | | 2026 | 4 200 000 € | — | 3 024 000 € | 72,0 % | 126 000 € | | 2027 | 4 284 000 € | — | 3 024 504 € | 70,6 % | 188 496 € | | 2028 | 4 369 680 € | — | 3 023 819 € | 69,2 % | 253 441 € | | 2029 | 4 457 074 € | — | 3 021 896 € | 67,8 % | 320 909 € | | 2030 | 4 546 215 € | — | 3 018 687 € | 66,4 % | 390 974 € | | 2031 | 4 637 139 € | — | 3 014 141 € | 65,0 % | 463 714 € | | 2032 | 4 729 882 € | — | 3 008 205 € | 63,6 % | 539 207 € | | 2033 | 4 824 480 € | — | 3 000 826 € | 62,2 % | 617 533 € | | 2034 | 4 920 969 € | — | 2 991 949 € | 60,8 % | 698 778 € | | **2035** | 5 019 389 € | **1 400 000 €** | 4 381 517 € | 87,3 % | 0 € | | 2036 | 5 119 777 € | — | 4 377 478 € | 85,5 % | 0 € | Vertaa kahta viimeistä: sama 1,4 miljoonaa euroa käytettynä kuuden vuoden päässä toisistaan. Luku 5 käy läpi, mitä tuo ero maksaa. --- ## 5. Korjaus muuttaa kulmakertoimen, ei muotoa *Viiva astuu ylöspäin ja jatkaa sitten suorana — hieman aiempaa jyrkempänä.* Sinä vuonna, jona rahat käytetään, summa lisätään rakennuksen tekniseen arvoon. Käytä 1 400 000 € ja tekninen arvo nousee 1 400 000 €; kunto nousee sen verran kuin summa on osuutena kyseisen vuoden jälleenhankinta-arvosta. Yksi askel ylös, yhtenä vuonna. Sen jälkeen viiva jatkuu — ja se on yhä suora viiva. Tämä kannattaa sanoa selvästi, koska juuri se pitää mallin ennustettavana: > Korjaus ei koskaan taivuta viivaa. \*\*Se nostaa sitä ja asettaa sitten uuden > vakiotahdin laskulle.\*\* ### Miksi uusi kulmakerroin on jyrkempi Korjaus on nyt osa rakennusta, ja se kuluu samaa vuositahtia kuin kaikki muukin. Niinpä vuotuinen lasku ei ole enää pelkkä rakennuksen peruskuluminen — se on se, plus lisäämäsi osan kuluminen. Nämä kaksi laskevat yhteen yhdeksi uudeksi vakioksi. Tässä esimerkki ennen ja jälkeen 1 400 000 euron korjauksen vuonna 2029: | Vuosi | Kunto | Muutos | | | ---- | | 2027 | 70,60 % | −1,40 | perustahti | | 2028 | 69,20 % | −1,40 | perustahti | | **2029** | **99,21 %** | **+30,01** | 1 400 000 € korjaus | | 2030 | 97,37 % | −1,84 | uusi tahti | | 2031 | 95,53 % | −1,84 | uusi tahti | | 2032 | 93,69 % | −1,84 | uusi tahti | | ⋮ | ⋮ | ⋮ | | | 2036 | 86,33 % | −1,84 | uusi tahti | Täsmälleen 1,40 yksikköä vuodessa ennen, täsmälleen 1,84 jälkeen. Ei ajelehdi, ei kaarru — yksi vakio korvautuu toisella. Piirrettynä kuntoviiva näyttää tältä: suora, yksi pystysuora askel, sitten hieman jyrkempi suora jakso. ``` 100 % | o------- | \---------- | \------ uusi tahti, −1,84 %-yks./v 85 % | | 70 % |o----- | \----- perustahti, −1,40 %-yks./v | \ 55 % | (ei tehdä mitään) +-------------------------------- 2026 2029 2032 2036 ^ 1 400 000 € korjaus ``` Tämä ei ole rangaistus eikä se kumoa korjausta — rakennus on paljon paremmassa kunnossa kuin se muuten olisi. Se tarkoittaa vain, että \*\*korjauksella ostetaan askel ylöspäin, ei pysyvästi loivempaa kulmaa.\*\* ### Aikaisemmin vai myöhemmin? Vertaa luvun 4 kahta viimeistä taulukkoa. Sama 1 400 000 €, käytettynä joko vuonna 2029 tai 2035, vie rakennuksen vuoteen 2036 mennessä lähes samaan paikkaan — 86,3 % vastaan 85,5 %. Ero on kaikessa siltä väliltä. Käytä rahat 2029, ja rakennus viettää kuusi vuotta hyvässä kunnossa ilman lainkaan korjausvelkaa. Käytä ne 2035, ja kannat velkaa, joka kasvaa yli 780 000 euron ennen kuin se nollautuu. Päätepisteet eroavat tuskin lainkaan; matka eroaa valtavasti. Juuri tätä vertailua varten tämä ennuste on olemassa, eikä sitä voi tehdä yhden vuoden luvuista. --- ## 6. Korjausvelka ja 75 prosentin raja *Kiinnikuromisen hinta — mitattuna hyvää kuntoa, ei uudenveroista, vasten.* Korjausvelka on se rahamäärä, joka tarvittaisiin rakennuksen palauttamiseen **75 %:n kuntoon**: ``` Korjausvelka = jälleenhankinta-arvo × ( 75 % − kunto ) …eikä koskaan alle nollan. ``` 75 % eikä 100 % on tietoinen valinta. Pysyvästi 100 prosentissa pidetty rakennus tarkoittaisi asioiden uusimista heti, kun niissä näkyy vähänkin kulumista, mitä kukaan ei tee eikä kenenkään pidäkään tehdä. 75 % on taso, jolla rakennus on hyvässä, hyvin hoidetussa kunnossa ilman merkittävää korjausvajetta. Tästä seuraa kaksi asiaa. Yli 75 prosentissa olevalla rakennuksella on **nolla** korjausvelkaa — ei negatiivista; luku yksinkertaisesti pysähtyy nollaan. Ja koska velka lasketaan *kyseisen* vuoden jälleenhankinta-arvoa vasten, se kasvaa ajan myötä silloinkin, kun kunto pysyy ennallaan, koska rakennuskustannukset nousevat. > **Hyvä tietää budjetoidessa** > > 900 000 euron korjausvelka vuonna 2036 on ilmaistu vuoden 2036 rahassa. Jos > vertaat sitä tämän päivän euroissa laadittuun budjettiin, vertaat kahta eri > asiaa — ja ero on suurempi kuin miltä näyttää. --- ## 7. Missä viiva pysähtyy \*Suora viiva laskee 30 %:n kuntoon ja tasaantuu sitten, olipa aikaa kulunut kuinka paljon tahansa.\* Riippumatta siitä, kuinka monta vuotta kuluu ilman ylläpitoa, tämä ennuste ei raportoi rakennusta **30 %:n kuntoa** alemmaksi. Kun suora viiva veisi sen alemmas, kunto pidetään 30 prosentissa ja tekniseksi arvoksi asetetaan jälleenhankinta-arvon kulumaton osuus. Perustelu on sama kuin rakennusosatasolla: laiminlyöty rakennus ei ole arvoton. Runko, perustukset ja aluerakenteet ovat yhä paikoillaan, ja niillä on yhä arvoa. Tietyn pisteen alapuolella laskenta lakkaa yrittämästä tehdä eroa, jota se ei todellisuudessa pysty tekemään. Käytännössä tällä on eniten merkitystä vanhemmille rakennuksille, joille on tehty vähän töitä. Jos näet viivan istuvan tasan 30 prosentissa vuodesta toiseen, kyse on alarajasta eikä tasanteesta — todellinen tilanne voi olla jonkin verran huonompi, ja rakennusosakohtainen arvio kertoo enemmän kuin tämä ennuste pystyy. --- ## 8. Jokainen luku on kyseisen vuoden rahassa *Eurot esitetään vuosi kerrallaan rakennuskustannusindeksin avulla.* Rakennuskustannukset nousevat. Ennuste, joka esittäisi jokaisen vuoden tämän päivän euroissa, aliarvioisi hiljaisesti sen, mitä korjaus vuonna 2034 tosiasiassa maksaa. Siksi jokainen eurosumma jokaisella rivillä ilmaistaan oman vuotensa hinnoissa, siirrettynä eteenpäin rakennuskustannusindeksillä. Tämä tuottaa yhden lopputuloksen, joka yllättää ihmiset, ja siihen kannattaa varautua: > Tekninen arvo euroina voi *nousta* samalla kun kunto laskee. Molemmat ovat totta yhtä aikaa. Rakennus kuluu — kunto laskee joka vuosi poikkeuksetta. Mutta rakennuskustannukset voivat nousta nopeammin kuin rakennus kuluu, jolloin siihen liitetty eurosumma nousee siitä huolimatta. Mikään ei ole mennyt vikaan, eikä rakennus ole parantunut. Käytännön sääntö: \*\*lue kuntoa arvioidaksesi rakennusta ja euroja mitoittaaksesi budjettia.\*\* Tämän vuoden eurojen vertaaminen viiden vuoden takaiseen lukuun johtaa harhaan; tämän vuoden kunnon vertaaminen viiden vuoden takaiseen ei johda. --- ## 9. Usein kysytyt kysymykset **Miksi ennuste päättyy aina kymmenen vuoden päähän?** Kymmenen vuotta on se aikajänne, jolle kunnossapitosuunnitelmaa kannattaa tehdä. Sen yli mentäessä sekä kulumisoletus että kustannusindeksi tekevät enemmän työtä kuin taustadata kestää, ja luvut näyttäisivät tarkemmilta kuin todella ovat. **Syötin korjauksen, mutta kunto tuskin liikkui. Miksi?** Kunnon nousu on korjaus jaettuna kyseisen vuoden jälleenhankinta-arvolla. 4 200 000 euron rakennuksessa 200 000 euron korjaus on alle 5 prosenttiyksikköä. Velkaluku on yleensä hyödyllisempi mittari pienemmille töille — se liikkuu euro eurolta. **Miksi korjausvelkani on nolla, vaikka rakennus selvästi kaipaa töitä?** Rakennus on yli 75 %:n kunnossa, joten tällä mittarilla korjausvajetta ei ole. Se ei tarkoita, ettei mitään tarvitsisi tehdä — yksittäinen pettävä rakennusosa voi hyvin olla rakennuksessa, joka on mukavasti yli 75 prosentissa kokonaisuutena. Korjausvelka on koko rakennuksen kiinnikuromisluku, ei tehtävälista; yksittäiset ongelmat näkyvät rakennusosakohtaisissa luvuissa. **Miksi kunto laskee nopeammin korjauksen jälkeen?** Koska uusi työ on nyt osa rakennusta ja kuluu samaa tahtia kuin muukin. Korjausvuodesta eteenpäin vuotuiseen laskuun sisältyy lisäämäsi osan kuluminen. Luku 5 käy tämän läpi. **Voiko korjaus nostaa kunnon yli 100 prosentin?** Laskennallisesti kyllä, jos syötät enemmän kuin rakennuksen kuluneen osan uusiminen maksaisi. Ennuste ei leikkaa lukua, joten yli 100 %:n luku on merkki siitä, että syöttämäsi korjaus on suurempi kuin rakennuksessa on tilaa — summa kannattaa tarkistaa sen sijaan, että lukisi sitä todellisena tuloksena. **Voinko syöttää useita korjauksia?** Kyllä — korjaukset kirjataan vuosittain, joten voit suunnitella ohjelman usealle vuodelle ja jokainen lisätään omana vuotenaan. Luvun 4 esimerkit ottavat yhden kerrallaan, jotta vaikutus pysyy luettavana, mutta itse laskennassa ei ole tällaista rajoitusta. **Miksi tämä ei täsmää rakennusosakohtaisten kuntolukujen kanssa?** Ne ovat kaksi eri mallia, jotka vastaavat kahteen eri kysymykseen. Tämä on lineaarinen — yksi rakennuksen elinkaari ja yksi vakiotahti — jotta voit vertailla suunnitelmia nopeasti. Rakennusosakohtainen laskenta antaa jokaiselle osalle oman kiihtyvän käyränsä ja oman uusimiskustannuksensa, joten se on tarkempi sen suhteen, missä ollaan tänään. Luvun 1 kuva näyttää täsmälleen, kuinka kaukana toisistaan ne voivat keskivaiheen vuosina olla. Odota niiden olevan lähellä toisiaan mutta ei identtisiä, ja suosi rakennusosakohtaisia lukuja aina, kun kysymys koskee nykyhetkeä. **Entä jos minulla on kunnollinen kuntoarvio?** Syötä se sen vuoden kanssa, jota se koskee, niin ennuste alkaa siitä ja etenee eteenpäin sinun luvustasi eikä omasta arviostaan. Kirjattu tekninen arvo euroina toimii samalla tavalla. Tämä on tehokkain yksittäinen asia, jolla saat ennusteesta luottamisen arvoisen. --- ## Yhteenveto 1. Malli on lineaarinen: yksi vakiokulumistahti, sovellettuna koko rakennukseen, joka iässä. 2. Saat yhden rivin vuotta kohden: tästä vuodesta kymmenen vuoden päähän, tai kauempaa menneisyydestä, jos annoit päivätyn kunnon tai teknisen arvon. 3. Jokainen rivi sisältää jälleenhankinta-arvon, teknisen arvon, kunnon ja korjausvelan. 4. Kuluminen on suora viiva — kiinteä määrä prosenttiyksikköjä vuodessa, määräytyen rakennuksen elinkaaresta ja kulumattomasta osuudesta. Se ei koskaan kiihdy. 5. Korjaus lisää täyden kustannuksensa tekniseen arvoon sinä vuonna, jona rahat käytetään, yhtenä askeleena. 6. Sen jälkeen viiva on taas suora, uudella ja hieman jyrkemmällä vakiotahdilla, koska myös uusi työ kuluu. 7. Korjausvelka on 75 %:n kuntoon palaamisen hinta, ja se on nolla sen yläpuolella. 8. Kunto ei koskaan laske alle 30 %:n, olipa rakennus kuinka kauan hoitamatta. 9. Jokainen eurosumma on ilmaistu oman vuotensa hinnoissa, joten eurot voivat nousta samalla kun kunto laskee. --- Esimerkkirakennus valittiin helposti seurattavaksi — sitä ei ole otettu mistään todellisesta kiinteistöstä. Oma elinkaaresi, kulumaton osuutesi, jälleenhankinta-arvosi ja lähtökuntosi tulevat oman rakennuksesi tiedoista. Oheisdokumentti: [Näin laskemme rakennuksen kunnon](building-condition-explained.fi.md), joka käsittelee rakennusosan, ryhmän ja koko rakennuksen kuntoprosenttien laskennan.