> ## Knowledge Base Index > Fetch the complete knowledge base index at: https://help.skenarios.com/sitemap.xml > Use this file to discover available pages before exploring further. > Pure-Markdown content can be obtained by appending a '.md' suffix to the content URLs listed in the sitemap (without the trailing slash). # Rakennuksen kunnon aiheuttaman arvonalentumisen selitys # Näin laskemme rakennuksen kunnon *Opas kiinteistönomistajille ja ylläpidosta vastaaville* Tämä dokumentti kertoo selkokielellä, miten raportissasi näkyvät kuntoluvut muodostuvat: yksittäisen rakennusosan kunto, rakennusosaryhmän kunto ja koko rakennuksen kunto. --- ## 1. Mitä "kunto" tarkoittaa Kunto on prosenttiluku välillä 0–100 %. | Kunto | Merkitys | |---|---| | **100 %** | Rakennusosa on kuin uusi. Se on juuri rakennettu tai kokonaan uusittu. | | **70 %** | Rakennusosalla on vielä suurin osa teknisestä käyttöiästään jäljellä. | | **30 %** | Rakennusosa lähestyy teknisen käyttöikänsä loppua. | | **Kulumisraja** | Alin kunto, jonka kyseisestä rakennusosasta koskaan raportoimme. | Kunto kuvaa **teknistä kuntoa** — sitä, kuinka paljon teknistä käyttöikää rakennusosalla on jäljellä — ei markkina-arvoa eikä ulkonäköä. ### Miksi kunto ei koskaan laske nollaan Jokaisella rakennusosalla on **kulumisraja**: alaraja, jonka alapuolelta sen kuntoa ei koskaan raportoida. Kulunut vesikatto on yhä vesikatto. Se pitää edelleen suurimman osan sateesta ulkona, ja sen alla olevat rakenteet ovat yhä paikoillaan. Kulumisraja kuvaa tätä jäljelle jäävää käyttökelpoisuutta. Eri rakennusosilla on eri kulumisrajat. Perustusten kulumisraja voi olla 40 % (ne eivät käytännössä koskaan muutu arvottomiksi), kun taas ilmanvaihtokoneen kulumisraja voi olla 10 % (kun se hajoaa, jäljellä on hyvin vähän). **Seuraus:** rakennuksen kunnoksi ei voida koskaan raportoida 0 %, eikä usein edes kovin matalia prosenttilukuja. Katso luku 7. --- ## 2. Kolme tasoa Kunnot raportoidaan kolmella tasolla, ja jokainen taso rakentuu alemman tason päälle: ``` KOKO RAKENNUS | +-----------------------+-------------------------+ | | | RAKENNUSTEKNIIKKA LVI-TEKNIIKKA SÄHKÖTEKNIIKKA | | | perustukset lämmitysjärjestelmä sähköistys alapohja lämmönjakelu hissi aluerakenteet ilmanvaihto automaatio ulkoseinät putkistot paloturvallisuus julkisivu jäähdytysjärjestelmä ikkunat välipohjat vesikatto parvekkeet sisätilat ``` Mukaan otetaan vain ne rakennusosat, jotka rakennuksessasi todella ovat. Jos rakennuksessa ei ole hissiä eikä parvekkeita, ne eivät esiinny laskennassa eivätkä raportissa lainkaan. --- ## 3. Taso 1 — yksittäisen rakennusosan kunto Jokainen rakennusosa vanhenee omaa käyrää pitkin. Kolme lukua määrittelee tuon käyrän: - **Tekninen käyttöikä** — kuinka monta vuotta rakennusosan odotetaan kestävän (esimerkiksi 50 vuotta vesikatolle). - **Kulumisraja** — edellä kuvattu alaraja. - **Ikä** — kuinka monta vuotta rakennusosa on ollut käytössä sen rakentamisen tai viimeisimmän uusimisen jälkeen. Rakennusosan kunto on: > **Kunto = 100 % − (ikä ÷ käyttöikä)² × (100 % − kulumisraja)** > > …eikä koskaan kulumisrajaa alempi. ### Miksi käyrä on neliöity eikä suora Rakennusosa ei menetä kuntoaan tasaisesti käyttöikänsä aikana. Uusi vesikatto muuttuu ensimmäisinä vuosinaan tuskin lainkaan; vanha vesikatto rapistuu nopeasti. Ikäosuuden neliöiminen toistaa tämän: **kuluminen alkaa hitaasti ja kiihtyy.** Esimerkki — vesikatto, jonka käyttöikä on 50 vuotta ja kulumisraja 30 %: | Ikä | Laskenta | Kunto | |---:|---|---:| | 0 vuotta | 100 % − 0 | **100 %** | | 10 vuotta | 100 % − (10/50)² × 70 % | **97,2 %** | | 25 vuotta | 100 % − (25/50)² × 70 % | **82,5 %** | | 40 vuotta | 100 % − (40/50)² × 70 % | **55,2 %** | | 50 vuotta | 100 % − (50/50)² × 70 % | **30 %** (kulumisraja) | | 65 vuotta | alaraja pätee | **30 %** | Kun vesikatto saavuttaa kulumisrajansa 50 vuoden kohdalla, se pysyy siinä. Samaan aikaan muut rakennusosat, joilla on pidempi käyttöikä, jatkavat vanhenemistaan. **Jokainen rakennusosa noudattaa omaa kelloaan.** ### Korjaukset ja peruskorjaukset Jos rakennusosalle on kirjattu korjaus, lisäämme korjauksen tuottaman arvon takaisin rakennusosaan ja jatkamme vanhenemista tästä parannetusta tasosta. Osittainen korjaus nostaa rakennusosan osittain takaisin ylös; täydellinen uusiminen palauttaa sen 100 prosenttiin ja nollaa kellon. --- ## 4. Näin rakennusosat yhdistetään — painotus uusimisarvolla Ryhmän kunto **ei** ole osiensa yksinkertainen keskiarvo. Olisi harhaanjohtavaa laskea 900 000 euron julkisivu ja 9 000 euron parvekekaide keskiarvoon ikään kuin ne painaisivat yhtä paljon. Sen sijaan jokainen rakennusosa painotetaan sen **uusimisarvolla** — käytännössä sillä, mitä kyseisen rakennusosan uusiminen maksaisi tänään, tämän päivän hinnoin. Kalliit rakennusosat siirtävät ryhmän lukua enemmän kuin halvat, siinä suhteessa kuin ne edustavat rakennuksen teknisestä arvosta. > **Ryhmän kunto =** > **(summa: kunkin rakennusosan kunto × sen uusimisarvo)** > **÷ (summa: kaikki nämä uusimisarvot)** ### Esimerkki — rakennustekniikan ryhmä, kolme rakennusosaa Oletetaan, että rakennus on 20 vuotta vanha eikä mitään ole korjattu: | Rakennusosa | Uusimisarvo | Käyttöikä | Kulumisraja | Kunto 20 v kohdalla | |---|---:|---:|---:|---:| | Vesikatto | 100 000 € | 50 v | 30 % | 88,8 % | | Ikkunat | 60 000 € | 40 v | 20 % | 80,0 % | | Julkisivu | 40 000 € | 30 v | 25 % | 66,7 % | | **Yhteensä** | **200 000 €** | | | | Painotettu summa: ``` 0,888 × 100 000 = 88 800 0,800 × 60 000 = 48 000 0,667 × 40 000 = 26 667 ------- 163 467 Ryhmän kunto = 163 467 / 200 000 = 81,7 % ``` Julkisivu on selvästi huonoimmassa kunnossa (66,7 %), mutta koska se on kolmesta halvin uusia, se laskee ryhmän lukua vain maltillisesti. ### Hinnat ilmaistaan aina raporttivuoden tasossa Uusimisarvot muunnetaan tarkasteluvuoden hintatasoon rakennuskustannusindeksin avulla. Näin vuonna 1995 asennettua ja vuonna 2020 asennettua rakennusosaa verrataan samoin ehdoin, eikä inflaatio vääristä painotusta. --- ## 5. Taso 2 ja 3 — ryhmän ja koko rakennuksen kunto **Ryhmien kunnot** (rakennustekniikka, LVI, sähkö) käyttävät täsmälleen luvun 4 kaavaa sovellettuna kyseisen ryhmän rakennusosiin. **Koko rakennuksen kunto** käyttää täsmälleen samaa kaavaa uudelleen, sovellettuna kaikkiin rakennuksen rakennusosiin kerralla: > **Koko rakennuksen kunto =** > **(summa: jokaisen rakennusosan kunto × sen uusimisarvo)** > **÷ (rakennuksen uusimisarvo yhteensä)** Koska jokaisella tasolla käytetään samaa painotusta, koko rakennuksen luku voidaan yhtä hyvin laskea kolmesta ryhmäluvusta painottamalla ne kunkin ryhmän uusimisarvon summalla. Molemmat reitit antavat saman vastauksen. Tämä johdonmukaisuus on tarkoituksellista: **näkemäsi luvut täsmäävät aina.** Käytännön seuraus: rakennustekniikan ryhmä hallitsee yleensä koko rakennuksen lukua yksinkertaisesti siksi, että rakennustekniset osat ovat tavallisesti kalleimpia uusia. Rakennus, jonka LVI-tekniikka on erinomaisessa kunnossa mutta julkisivu väsynyt, raportoi silti keskinkertaisen kokonaiskunnon. --- ## 6. Kun syötät kunnon itse Usein tiedät jonkin asian todellisen kunnon paremmin kuin laskenta — koska sinulla on kuntoarvio tai koska olet yksinkertaisesti käynyt rakennuksessa. Voit syöttää kunnon millä tahansa kolmesta tasosta, ja järjestelmä laskee **taaksepäin** siitä, mitä syötit. ### 6a. Yksittäisen rakennusosan syöttö ("ikkunat ovat 55 %:ssa") Tämä on tarkin mahdollinen muutos. 1. Nimeämäsi rakennusosa saa täsmälleen syöttämäsi kunnon. 2. **Muihin rakennusosiin ei kosketa.** Kaikki samalle vuodelle jo kirjaamasi kunnot säilyvät täsmälleen ennallaan. Rakennusosat, joita et ole koskaan kirjannut, säilyttävät lasketun kuntonsa, joka perustuu niiden ikään ja korjauksiin. 3. Rakennusosan sisältävä ryhmä lasketaan uudelleen sen osista. 4. Koko rakennuksen luku lasketaan uudelleen. Kaksi muuta ryhmää eivät liiku lainkaan, koska yksikään niiden rakennusosa ei muuttunut. Vain koskettamasi ryhmä ja rakennuksen kokonaisluku liikkuvat. > **Yksi poikkeus:** jos syötät arvon, joka alittaa rakennusosan kulumisrajan, > raportoidaan kulumisraja sen sijaan. Emme raportoi rakennusosaa huonommassa > kunnossa kuin sen alaraja sallii. ### 6b. Kokonaisen ryhmän syöttö ("LVI on kokonaisuutena 65 %:ssa") Kuvaat ryhmää kokonaisuutena, et mitään yksittäistä rakennusosaa, joten järjestelmän on päätettävä, miten luku jaetaan ryhmän sisällä oleville osille. Se tekee tämän etsimällä yhden **vastaavan iän** — sellaisen iän, joka tuottaisi täsmälleen syöttämäsi ryhmäluvun, jos kaikki ryhmän rakennusosat olisivat vanhentuneet tuon ajan. Jokainen rakennusosa luetaan sitten omalta käyrältään tuon iän kohdalta. Tämä on keskeinen ajatus, ja se kannattaa sanoa suoraan: > **Emme sovella prosenttilukuasi jokaiseen rakennusosaan.** Syöttämällä "LVI on > 65 %:ssa" et aseta kaikkia viittä LVI-osaa 65 prosenttiin. Se asettaa ne > siihen yhdistelmään arvoja, joiden keskiarvoksi aidosti tulee 65 %, kun > huomioidaan niiden erilaiset käyttöiät ja kulumisrajat. Niinpä lyhyen käyttöiän rakennusosa päätyy selvästi alle 65 prosentin ja pitkän käyttöiän rakennusosa sen yläpuolelle. Jotkin lyhytikäiset osat ovat ehkä jo saavuttaneet kulumisrajansa ja istuvat alarajallaan. Jatkaen luvun 4 esimerkkiä, jos syötät tuolle ryhmälle **70 %**: ``` Vastaava ikä: noin 25,6 vuotta Vesikatto (50 v käyttöikä, 30 % alaraja) -> 81,6 % Ikkunat (40 v käyttöikä, 20 % alaraja) -> 67,2 % Julkisivu (30 v käyttöikä, 25 % alaraja) -> 45,4 % Tarkistus: (0,816 × 100 000 + 0,672 × 60 000 + 0,454 × 40 000) / 200 000 = 70,0 % ``` Kahteen muuhun ryhmään ei kosketa: niiden rakennusosat säilyttävät kirjatut tai lasketut kuntonsa. Rakennuksen kokonaisluku lasketaan tämän jälkeen uudelleen kaikista kolmesta ryhmästä. ### 6c. Koko rakennuksen syöttö ("rakennus on 60 %:ssa") Sama mekanismi, sovellettuna kaikkeen kerralla. Koko rakennukselle etsitään yksi vastaava ikä, jokainen rakennusosa jokaisessa ryhmässä luetaan omalta käyrältään tuon iän kohdalta, kolme ryhmälukua rakennetaan uudelleen näistä osista ja rakennuksen luku rakennetaan uudelleen ryhmistä. Tämä on laajin käytettävissä oleva muutos: **se korvaa kyseisen vuoden jokaisen rakennusosan kunnon.** Käytä sitä, kun sinulla on kokonaisarvio mutta ei rakennusosakohtaista tietoa. ### Mitä tasoa kannattaa käyttää? | Tiedät… | Käytä | |---|---| | Yhden tietyn rakennusosan tilan | Yksittäinen rakennusosa (6a) | | Tarkastajan arvion koko putkistosta ja lämmityksestä | Ryhmä (6b) | | Vain yleisvaikutelman rakennuksesta | Koko rakennus (6c) | Käytä mieluiten tarkinta tasoa, josta sinulla on todellista tietoa. Yksittäisen rakennusosan muutos häiritsee vähiten ja on jälkikäteen helpoin selittää. --- ## 7. Miksi syöttämääsi kuntoa ei aina hyväksytä Koska jokaisella rakennusosalla on kulumisraja, ryhmällä on **alin saavutettava kunto**: luku, joka syntyy, kun *jokainen* sen rakennusosa istuu alarajallaan. Käytetään taas luvun 4 esimerkkiä: ``` Minimi = (0,30 × 100 000 + 0,20 × 60 000 + 0,25 × 40 000) / 200 000 = 52 000 / 200 000 = 26 % ``` Tuolle ryhmälle ei voida koskaan raportoida 26 prosenttia alempaa kuntoa, kävi rakennus kuinka vanhaksi tahansa. Jos syötät 15 %, järjestelmä ei hiljaisesti teeskentele noudattavansa sitä. Se asettaa jokaisen rakennusosan kulumisrajalleen — huonoimpaan fyysisesti mielekkääseen tilaan — ja raportoi siitä syntyvän 26 %. **Jos syöttämäsi luku palautuu korkeampana kuin kirjoitit, syy on tämä.** Mikään ei mennyt vikaan. Pyysit kuntoa, jota rakennus ei voi saavuttaa, ja sait lähimmän mahdollisen. Raportissa on myös jokaisen rivin alin kunto, joten näet aina, mitä alarajaa vasten olit. --- ## 8. Usein kysytyt kysymykset **Miksi rakennukseni kunto muuttui, vaikka muokkasin vain ikkunoita?** Ikkunoiden kunto syöttää oman ryhmänsä, ja ryhmä syöttää rakennuksen. Molemmat kokonaisluvut lasketaan uudelleen rakennusosista. Muutoksen suuruus riippuu siitä, kuinka kalliita ikkunasi ovat uusia suhteessa koko rakennukseen — tämä on yleensä pieni nytkähdys, ei hyppäys. **Miksi yksi ryhmä on paljon huonommassa kunnossa kuin muut?** Ryhmät sisältävät rakennusosia, joilla on hyvin erilaiset käyttöiät. LVI- ja sähköosat kestävät tyypillisesti 20–35 vuotta, kun taas rakennustekniset osat kestävät 40–80 vuotta. 30 vuotta vanhassa rakennuksessa LVI-ryhmä on usein käyttöikänsä lopussa, kun rakenteet ovat vasta keski-ikäisiä. Tämä on normaalia ja odotettua. **Korjasin julkisivun. Miksi kunto ei noussut 100 prosenttiin?** Korjaus lisää takaisin sen arvon, jonka korjaus tuotti; vain täydellinen uusiminen palauttaa rakennusosan uudenveroiseksi. 200 000 euron korjaus 900 000 euron julkisivuun palauttaa osan menetetystä kunnosta, ei kaikkea. Kirjaa se rakennusosan uusimisena eikä korjauksena, jos osa todella uusittiin kokonaan. **Syötin kunnon viime vuodelle. Miksi tämän vuoden luku on eri?** Kunnot kirjataan tietylle vuodelle, ja niitä käytetään vain tuolle vuodelle. Muiden vuosien osalta laskenta lähtee kirjaamastasi arvosta ja vanhentaa rakennusosaa siitä eteenpäin. Rakennusosa, jonka kirjasit 80 prosenttiin vuonna 2024, on hieman alle 80 prosentissa vuonna 2026 — kuten pitääkin. **Joillakin rakennusosilla näkyy kunto mutta ei kustannusta. Miksi?** Rakennusosa, joka on rakennuksessa mutta jolle ei ole kirjattu uusimiskustannusta, listataan silti ja merkitään kustannuksettomaksi, jotta näet sen olevan olemassa. Mutta koska koko painotus perustuu uusimiskustannukseen, tällaisella osalla ei ole lainkaan painoa ryhmän eikä rakennuksen keskiarvoissa, eikä sen omaa kuntoa voida myöskään johtaa. Jos näet tämän rakennusosalla, jolla selvästi on arvoa, sen uusimiskustannus puuttuu mitä todennäköisimmin rakennuksen tiedoista — se kannattaa korjata, koska se tarkoittaa myös, että rakennusosa puuttuu korjausvelastasi. **Vaikuttaako kunto korjausvelkalukuihin?** Kyllä. Kunto ja tekninen arvo ovat kaksi näkymää samaan taustalukuun. Ero rakennusosan nykyarvon ja uudenveroisen arvon välillä on se, mikä synnyttää korjausvelan, joten kuntojen muokkaaminen muuttaa myös korjausvelkaa. --- ## Yhteenveto 1. Jokainen rakennusosa vanhenee omalla käyrällään, jonka määrittelevät sen käyttöikä ja kulumisraja, ja kuluminen kiihtyy ajan myötä. 2. Jokaisella rakennusosalla on alaraja, jonka alle se ei koskaan mene. 3. Ryhmät ja koko rakennus ovat osiensa **kustannuspainotettuja keskiarvoja** — kalliit rakennusosat painavat enemmän. 4. Samaa painotetun keskiarvon kaavaa käytetään jokaisella tasolla, joten luvut täsmäävät aina. 5. Kun syötät kunnon ryhmälle tai koko rakennukselle, ratkaisemme sen tuottavan yhden vastaavan iän ja jaamme luvun rakennusosille realistisesti sen sijaan, että soveltaisimme sitä tasaisesti. 6. Kun syötät kunnon yksittäiselle rakennusosalle, mikään muu samalle vuodelle kirjaamasi ei häiriinny. 7. Alinta saavutettavaa kuntoa pienempää lukua ei voida noudattaa, ja sen sijaan raportoidaan minimi.