Näin laskemme rakennuksen kunnon

Opas kiinteistönomistajille ja ylläpidosta vastaaville

Tämä dokumentti kertoo selkokielellä, miten raportissasi näkyvät kuntoluvut
muodostuvat: yksittäisen rakennusosan kunto, rakennusosaryhmän kunto ja koko
rakennuksen kunto.

1. Mitä "kunto" tarkoittaa

Kunto on prosenttiluku välillä 0–100 %.

Kunto kuvaa teknistä kuntoa — sitä, kuinka paljon teknistä käyttöikää
rakennusosalla on jäljellä — ei markkina-arvoa eikä ulkonäköä.

Miksi kunto ei koskaan laske nollaan

Jokaisella rakennusosalla on kulumisraja: alaraja, jonka alapuolelta sen
kuntoa ei koskaan raportoida. Kulunut vesikatto on yhä vesikatto. Se pitää
edelleen suurimman osan sateesta ulkona, ja sen alla olevat rakenteet ovat yhä
paikoillaan. Kulumisraja kuvaa tätä jäljelle jäävää käyttökelpoisuutta.

Eri rakennusosilla on eri kulumisrajat. Perustusten kulumisraja voi olla 40 %
(ne eivät käytännössä koskaan muutu arvottomiksi), kun taas ilmanvaihtokoneen
kulumisraja voi olla 10 % (kun se hajoaa, jäljellä on hyvin vähän).

Seuraus: rakennuksen kunnoksi ei voida koskaan raportoida 0 %, eikä usein
edes kovin matalia prosenttilukuja. Katso luku 7.

2. Kolme tasoa

Kunnot raportoidaan kolmella tasolla, ja jokainen taso rakentuu alemman tason
päälle:

                          KOKO RAKENNUS
                                |
        +-----------------------+-------------------------+
        |                       |                         |
RAKENNUSTEKNIIKKA         LVI-TEKNIIKKA            SÄHKÖTEKNIIKKA
        |                       |                         |
   perustukset            lämmitysjärjestelmä        sähköistys
   alapohja               lämmönjakelu               hissi
   aluerakenteet          ilmanvaihto                automaatio
   ulkoseinät             putkistot                  paloturvallisuus
   julkisivu              jäähdytysjärjestelmä
   ikkunat
   välipohjat
   vesikatto
   parvekkeet
   sisätilat

Mukaan otetaan vain ne rakennusosat, jotka rakennuksessasi todella ovat. Jos
rakennuksessa ei ole hissiä eikä parvekkeita, ne eivät esiinny laskennassa
eivätkä raportissa lainkaan.

3. Taso 1 — yksittäisen rakennusosan kunto

Jokainen rakennusosa vanhenee omaa käyrää pitkin. Kolme lukua määrittelee tuon
käyrän:

• Tekninen käyttöikä — kuinka monta vuotta rakennusosan odotetaan kestävän

(esimerkiksi 50 vuotta vesikatolle).

• Kulumisraja — edellä kuvattu alaraja.
• Ikä — kuinka monta vuotta rakennusosa on ollut käytössä sen rakentamisen

tai viimeisimmän uusimisen jälkeen.

Rakennusosan kunto on:

Kunto = 100 % − (ikä ÷ käyttöikä)² × (100 % − kulumisraja)

…eikä koskaan kulumisrajaa alempi.

Miksi käyrä on neliöity eikä suora

Rakennusosa ei menetä kuntoaan tasaisesti käyttöikänsä aikana. Uusi vesikatto
muuttuu ensimmäisinä vuosinaan tuskin lainkaan; vanha vesikatto rapistuu
nopeasti. Ikäosuuden neliöiminen toistaa tämän: kuluminen alkaa hitaasti ja
kiihtyy.

Esimerkki — vesikatto, jonka käyttöikä on 50 vuotta ja kulumisraja 30 %:

Kun vesikatto saavuttaa kulumisrajansa 50 vuoden kohdalla, se pysyy siinä.
Samaan aikaan muut rakennusosat, joilla on pidempi käyttöikä, jatkavat
vanhenemistaan. Jokainen rakennusosa noudattaa omaa kelloaan.

Korjaukset ja peruskorjaukset

Jos rakennusosalle on kirjattu korjaus, lisäämme korjauksen tuottaman arvon
takaisin rakennusosaan ja jatkamme vanhenemista tästä parannetusta tasosta.
Osittainen korjaus nostaa rakennusosan osittain takaisin ylös; täydellinen
uusiminen palauttaa sen 100 prosenttiin ja nollaa kellon.

4. Näin rakennusosat yhdistetään — painotus uusimisarvolla

Ryhmän kunto ei ole osiensa yksinkertainen keskiarvo. Olisi harhaanjohtavaa
laskea 900 000 euron julkisivu ja 9 000 euron parvekekaide keskiarvoon ikään
kuin ne painaisivat yhtä paljon.

Sen sijaan jokainen rakennusosa painotetaan sen uusimisarvolla — käytännössä
sillä, mitä kyseisen rakennusosan uusiminen maksaisi tänään, tämän päivän
hinnoin. Kalliit rakennusosat siirtävät ryhmän lukua enemmän kuin halvat, siinä
suhteessa kuin ne edustavat rakennuksen teknisestä arvosta.

Ryhmän kunto =
(summa: kunkin rakennusosan kunto × sen uusimisarvo)
÷ (summa: kaikki nämä uusimisarvot)

Esimerkki — rakennustekniikan ryhmä, kolme rakennusosaa

Oletetaan, että rakennus on 20 vuotta vanha eikä mitään ole korjattu:

Painotettu summa:

0,888 × 100 000  =  88 800
0,800 ×  60 000  =  48 000
0,667 ×  40 000  =  26 667
                    -------
                    163 467

Ryhmän kunto = 163 467 / 200 000 = 81,7 %

Julkisivu on selvästi huonoimmassa kunnossa (66,7 %), mutta koska se on
kolmesta halvin uusia, se laskee ryhmän lukua vain maltillisesti.

Hinnat ilmaistaan aina raporttivuoden tasossa

Uusimisarvot muunnetaan tarkasteluvuoden hintatasoon rakennuskustannusindeksin
avulla. Näin vuonna 1995 asennettua ja vuonna 2020 asennettua rakennusosaa
verrataan samoin ehdoin, eikä inflaatio vääristä painotusta.

5. Taso 2 ja 3 — ryhmän ja koko rakennuksen kunto

Ryhmien kunnot (rakennustekniikka, LVI, sähkö) käyttävät täsmälleen luvun 4
kaavaa sovellettuna kyseisen ryhmän rakennusosiin.

Koko rakennuksen kunto käyttää täsmälleen samaa kaavaa uudelleen,
sovellettuna kaikkiin rakennuksen rakennusosiin kerralla:

Koko rakennuksen kunto =
(summa: jokaisen rakennusosan kunto × sen uusimisarvo)
÷ (rakennuksen uusimisarvo yhteensä)

Koska jokaisella tasolla käytetään samaa painotusta, koko rakennuksen luku
voidaan yhtä hyvin laskea kolmesta ryhmäluvusta painottamalla ne kunkin ryhmän
uusimisarvon summalla. Molemmat reitit antavat saman vastauksen. Tämä
johdonmukaisuus on tarkoituksellista: näkemäsi luvut täsmäävät aina.

Käytännön seuraus: rakennustekniikan ryhmä hallitsee yleensä koko rakennuksen
lukua yksinkertaisesti siksi, että rakennustekniset osat ovat tavallisesti
kalleimpia uusia. Rakennus, jonka LVI-tekniikka on erinomaisessa kunnossa mutta
julkisivu väsynyt, raportoi silti keskinkertaisen kokonaiskunnon.

6. Kun syötät kunnon itse

Usein tiedät jonkin asian todellisen kunnon paremmin kuin laskenta — koska
sinulla on kuntoarvio tai koska olet yksinkertaisesti käynyt rakennuksessa. Voit
syöttää kunnon millä tahansa kolmesta tasosta, ja järjestelmä laskee
taaksepäin siitä, mitä syötit.

6a. Yksittäisen rakennusosan syöttö ("ikkunat ovat 55 %:ssa")

Tämä on tarkin mahdollinen muutos.

1. Nimeämäsi rakennusosa saa täsmälleen syöttämäsi kunnon.
2. Muihin rakennusosiin ei kosketa. Kaikki samalle vuodelle jo kirjaamasi

kunnot säilyvät täsmälleen ennallaan. Rakennusosat, joita et ole koskaan
kirjannut, säilyttävät lasketun kuntonsa, joka perustuu niiden ikään ja
korjauksiin.

3. Rakennusosan sisältävä ryhmä lasketaan uudelleen sen osista.
4. Koko rakennuksen luku lasketaan uudelleen.

Kaksi muuta ryhmää eivät liiku lainkaan, koska yksikään niiden rakennusosa ei
muuttunut. Vain koskettamasi ryhmä ja rakennuksen kokonaisluku liikkuvat.

Yksi poikkeus: jos syötät arvon, joka alittaa rakennusosan kulumisrajan,
raportoidaan kulumisraja sen sijaan. Emme raportoi rakennusosaa huonommassa
kunnossa kuin sen alaraja sallii.

6b. Kokonaisen ryhmän syöttö ("LVI on kokonaisuutena 65 %:ssa")

Kuvaat ryhmää kokonaisuutena, et mitään yksittäistä rakennusosaa, joten
järjestelmän on päätettävä, miten luku jaetaan ryhmän sisällä oleville osille.

Se tekee tämän etsimällä yhden vastaavan iän — sellaisen iän, joka tuottaisi
täsmälleen syöttämäsi ryhmäluvun, jos kaikki ryhmän rakennusosat olisivat
vanhentuneet tuon ajan. Jokainen rakennusosa luetaan sitten omalta käyrältään
tuon iän kohdalta.

Tämä on keskeinen ajatus, ja se kannattaa sanoa suoraan:

Emme sovella prosenttilukuasi jokaiseen rakennusosaan. Syöttämällä "LVI on
65 %:ssa" et aseta kaikkia viittä LVI-osaa 65 prosenttiin. Se asettaa ne
siihen yhdistelmään arvoja, joiden keskiarvoksi aidosti tulee 65 %, kun
huomioidaan niiden erilaiset käyttöiät ja kulumisrajat.

Niinpä lyhyen käyttöiän rakennusosa päätyy selvästi alle 65 prosentin ja pitkän
käyttöiän rakennusosa sen yläpuolelle. Jotkin lyhytikäiset osat ovat ehkä jo
saavuttaneet kulumisrajansa ja istuvat alarajallaan.

Jatkaen luvun 4 esimerkkiä, jos syötät tuolle ryhmälle 70 %:

Vastaava ikä: noin 25,6 vuotta

Vesikatto  (50 v käyttöikä, 30 % alaraja)  ->  81,6 %
Ikkunat    (40 v käyttöikä, 20 % alaraja)  ->  67,2 %
Julkisivu  (30 v käyttöikä, 25 % alaraja)  ->  45,4 %

Tarkistus: (0,816 × 100 000 + 0,672 × 60 000 + 0,454 × 40 000) / 200 000 = 70,0 %

Kahteen muuhun ryhmään ei kosketa: niiden rakennusosat säilyttävät kirjatut tai
lasketut kuntonsa. Rakennuksen kokonaisluku lasketaan tämän jälkeen uudelleen
kaikista kolmesta ryhmästä.

6c. Koko rakennuksen syöttö ("rakennus on 60 %:ssa")

Sama mekanismi, sovellettuna kaikkeen kerralla. Koko rakennukselle etsitään yksi
vastaava ikä, jokainen rakennusosa jokaisessa ryhmässä luetaan omalta
käyrältään tuon iän kohdalta, kolme ryhmälukua rakennetaan uudelleen näistä
osista ja rakennuksen luku rakennetaan uudelleen ryhmistä.

Tämä on laajin käytettävissä oleva muutos: se korvaa kyseisen vuoden jokaisen
rakennusosan kunnon. Käytä sitä, kun sinulla on kokonaisarvio mutta ei
rakennusosakohtaista tietoa.

Mitä tasoa kannattaa käyttää?

Käytä mieluiten tarkinta tasoa, josta sinulla on todellista tietoa.
Yksittäisen rakennusosan muutos häiritsee vähiten ja on jälkikäteen helpoin
selittää.

7. Miksi syöttämääsi kuntoa ei aina hyväksytä

Koska jokaisella rakennusosalla on kulumisraja, ryhmällä on alin saavutettava
kunto: luku, joka syntyy, kun jokainen sen rakennusosa istuu alarajallaan.

Käytetään taas luvun 4 esimerkkiä:

Minimi = (0,30 × 100 000 + 0,20 × 60 000 + 0,25 × 40 000) / 200 000
       = 52 000 / 200 000
       = 26 %

Tuolle ryhmälle ei voida koskaan raportoida 26 prosenttia alempaa kuntoa, kävi
rakennus kuinka vanhaksi tahansa. Jos syötät 15 %, järjestelmä ei hiljaisesti
teeskentele noudattavansa sitä. Se asettaa jokaisen rakennusosan
kulumisrajalleen — huonoimpaan fyysisesti mielekkääseen tilaan — ja raportoi
siitä syntyvän 26 %.

Jos syöttämäsi luku palautuu korkeampana kuin kirjoitit, syy on tämä. Mikään
ei mennyt vikaan. Pyysit kuntoa, jota rakennus ei voi saavuttaa, ja sait lähimmän
mahdollisen. Raportissa on myös jokaisen rivin alin kunto, joten näet aina, mitä
alarajaa vasten olit.

8. Usein kysytyt kysymykset

Miksi rakennukseni kunto muuttui, vaikka muokkasin vain ikkunoita?
Ikkunoiden kunto syöttää oman ryhmänsä, ja ryhmä syöttää rakennuksen. Molemmat
kokonaisluvut lasketaan uudelleen rakennusosista. Muutoksen suuruus riippuu
siitä, kuinka kalliita ikkunasi ovat uusia suhteessa koko rakennukseen — tämä on
yleensä pieni nytkähdys, ei hyppäys.

Miksi yksi ryhmä on paljon huonommassa kunnossa kuin muut?
Ryhmät sisältävät rakennusosia, joilla on hyvin erilaiset käyttöiät. LVI- ja
sähköosat kestävät tyypillisesti 20–35 vuotta, kun taas rakennustekniset osat
kestävät 40–80 vuotta. 30 vuotta vanhassa rakennuksessa LVI-ryhmä on usein
käyttöikänsä lopussa, kun rakenteet ovat vasta keski-ikäisiä. Tämä on normaalia
ja odotettua.

Korjasin julkisivun. Miksi kunto ei noussut 100 prosenttiin?
Korjaus lisää takaisin sen arvon, jonka korjaus tuotti; vain täydellinen
uusiminen palauttaa rakennusosan uudenveroiseksi. 200 000 euron korjaus
900 000 euron julkisivuun palauttaa osan menetetystä kunnosta, ei kaikkea.
Kirjaa se rakennusosan uusimisena eikä korjauksena, jos osa todella uusittiin
kokonaan.

Syötin kunnon viime vuodelle. Miksi tämän vuoden luku on eri?
Kunnot kirjataan tietylle vuodelle, ja niitä käytetään vain tuolle vuodelle.
Muiden vuosien osalta laskenta lähtee kirjaamastasi arvosta ja vanhentaa
rakennusosaa siitä eteenpäin. Rakennusosa, jonka kirjasit 80 prosenttiin vuonna
2024, on hieman alle 80 prosentissa vuonna 2026 — kuten pitääkin.

Joillakin rakennusosilla näkyy kunto mutta ei kustannusta. Miksi?
Rakennusosa, joka on rakennuksessa mutta jolle ei ole kirjattu uusimiskustannusta,
listataan silti ja merkitään kustannuksettomaksi, jotta näet sen olevan olemassa.
Mutta koska koko painotus perustuu uusimiskustannukseen, tällaisella osalla ei
ole lainkaan painoa ryhmän eikä rakennuksen keskiarvoissa, eikä sen omaa kuntoa
voida myöskään johtaa. Jos näet tämän rakennusosalla, jolla selvästi on arvoa,
sen uusimiskustannus puuttuu mitä todennäköisimmin rakennuksen tiedoista — se
kannattaa korjata, koska se tarkoittaa myös, että rakennusosa puuttuu
korjausvelastasi.

Vaikuttaako kunto korjausvelkalukuihin?
Kyllä. Kunto ja tekninen arvo ovat kaksi näkymää samaan taustalukuun. Ero
rakennusosan nykyarvon ja uudenveroisen arvon välillä on se, mikä synnyttää
korjausvelan, joten kuntojen muokkaaminen muuttaa myös korjausvelkaa.

Yhteenveto

1. Jokainen rakennusosa vanhenee omalla käyrällään, jonka määrittelevät sen

käyttöikä ja kulumisraja, ja kuluminen kiihtyy ajan myötä.

2. Jokaisella rakennusosalla on alaraja, jonka alle se ei koskaan mene.
3. Ryhmät ja koko rakennus ovat osiensa kustannuspainotettuja keskiarvoja —

kalliit rakennusosat painavat enemmän.

4. Samaa painotetun keskiarvon kaavaa käytetään jokaisella tasolla, joten luvut

täsmäävät aina.

5. Kun syötät kunnon ryhmälle tai koko rakennukselle, ratkaisemme sen tuottavan

yhden vastaavan iän ja jaamme luvun rakennusosille realistisesti sen sijaan,
että soveltaisimme sitä tasaisesti.

6. Kun syötät kunnon yksittäiselle rakennusosalle, mikään muu samalle vuodelle

kirjaamasi ei häiriinny.

7. Alinta saavutettavaa kuntoa pienempää lukua ei voida noudattaa, ja sen sijaan

raportoidaan minimi.

Päivitetty: 18/09/2026